经历了“防疫阻断(Circuit Breaker)”期后,新加坡市区重建局(URA)价格指数有所回升,其增幅为0.8%。 在全岛各处,尤其是在郊区和城市边缘地区,都出现了购房交易量爆发的情况,这导致住宅销量大幅反弹。 大型住宅单元的销售量上升,同时有较多大众市场住宅以200万新元及以上的价格成交。 受经济放缓和外籍人士失业率上升的影响,租赁市场上出现了暂时性的放缓。 随着市场呈现复苏迹象,新冠肺炎疫情带来的阴云正在消散 新冠肺炎疫情爆发后过了九个月,私人住宅市场上似乎出现了复苏的迹象。尽管此次疫情已经对全球经济造成了破坏性的冲击,严重影响了许多领域的企业,但新加坡房地产行业却经历了买家兴趣激增、销量暴涨的过程,其前景似乎一片光明。投资者正在市场上搜罗珍品,而自住业主则在抢购房地产开发商推出的“闪购”住宅单元。 今年第二季度,私人住宅价格有所上涨。新加坡市区重建局(URA)发布的季度统计数据显示,继第二季度反弹0.3%后,私人住宅价格于2020年第三季度再度环比上涨了0.8%(请参见图1和图2)。 图1 市场概况 图2 价格出现了轻微反弹 价格上涨的动力主要来自其他中央区(RCR)。该地区的季度环比涨幅高达2.5%,其次是中央区以外(OCR),其环比涨幅为1.7%。防疫阻断期结束后,这两个细分市场上都出现了强劲的需求。另一个促使房价上涨的动力来源则是有地房产市场。在此次公共卫生危机期间,有地房产市场上的需求出现了大幅度的增长。 今年前三个季度,房价小幅上涨了0.1%,超过了我们此前的预测值,即2020年全年价格将下跌1%至3%。与此形成鲜明对比的是,在去年前三个季度,也就是在疫情爆发前的那段时期,房价一度上涨了2.1%。 考虑到宏观经济和就业市场中的不确定性,价格上涨是一个令人振奋的现象。在当前这场被认为是近几十年来最严重的健康和经济危机之一的疫情期间,房地产市场成功地避开了一次大规模的价格调整,而这已经超出了人们的预期。相比之下,房价在2008年全球金融危机期间曾连续四个季度下跌,在1997年亚洲金融危机期间连续十个季度下跌。 政府执行的各种措施,例如允许借款人推迟偿还贷款及临时减免措施(包括对申请延长当前工期和/或处置期限的开发商给予总计六个月的延期费用减免),可能会阻止业主和开发商“大幅”降价以推动销售。 表1 无地住宅的价格中位值 表2 2020年第三季度最畅销的房产项目 上一季度,在全岛各处,尤其是在郊区和城市边缘地区均出现了购房交易量爆发的情况。市区重建局(URA)发布的房地产季度统计数据显示,不包括执行共管公寓(EC)在内的总交易量提升了164.5%,从2020年第二季度的2,664套增加到了2020年第三季度的7,047套(见图3)。 图3 销售量大幅回升 投资者对房地产的热情似乎已经从一级市场蔓延到了二级市场。上个季度,新住宅的销售量飙升了105.3%,从2020年第二季度的1,713套增加到了2020年第三季度的3,517套。在同一时期内,转售住宅市场实现了更大的环比增幅,其销售量已从933套增至3,467个单位。在上一季度,转售住宅销售量在总销售量中所占比例也比较高,为49.2%,而上一季度仅为35.0%。 在当前的市场低迷时期,买家正在抢购更大户型的公寓。市区重建局(URA)发布的Realis房地产数据显示,第三季度,面积为1,200平方英尺及以上的大户型公寓销售量环比增长248.1%,同比增长32.0%,达到了1,591套(见图4)。这超过了近2年的平均水平(1,040套)。 图4 大户型公寓销售量激增 在所有的细分市场上都可以看到,大户型公寓的销售量有所增长。上个季度,其他中央区(RCR)的大户型公寓数量环比增加了283.5%,为487套;中央区以外(OCR)增加了254.1%,为772套;核心中央区(CCR)增加了196.4%,达到332套。 我们还观察到,在上个季度,有地住宅的交易量有所提升。2020年第三季度,共有598套住宅被转手,比上一季度的212套多了一倍有余。这也是自2018年第二(当时售出了775套有地住宅)以来,销量最强劲的一个季度。 也许在当前的背景下,人们更强烈地意识到了购买一套大户型住宅来设立家庭专用工作空间或小办公室的需求。一些精明的买家可能会把握机会,在目前的“低价点”购买更大户型的住宅,因为在疫情消退后或疫苗研发完成时,房地产价格可能会回升。 豪华私宅 防疫阻断时期结束后,人们对豪华住宅的需求有所增加。新加坡市区重建局(URA)提供的Realis房地产数据显示,2020年第三季度,核心中央区出售了811套非有地住宅(不包含执行共管公寓),相比上一季度的404套增加了100.7%(见图5)。与2019年第三季度的613套相比,无地豪华住宅的交易数量也增加了32.3%。 图5 防疫阻断时期结束后,房产销售量回升 新无地住宅价格在上个季度持续上涨。2020年第三季度,全新无地住宅的销售均价上涨了5.9%,从2020年第二季度的每平方英尺2,438新加坡元升至每平方英尺2,582新加坡元。2020年第三季度,转售无地住宅的价格下跌了7.3%,从2020年第二季度的每平方英尺2,052新元降至每平方英尺1,902新元(见图6)。 图6 全新无地住宅的价格环比上涨5.9% 上个季度,第10区是最受豪华住宅买家欢迎的地区,这里共达成了291笔交易(见图7)。紧随其后的是第9区,共售出了253套住宅单元;第11区和第1区则分别售出了141套和62套住宅。第10区销量最高的热门项目包括富雅轩(Fourth Avenue Residences,售出64套)、绿墩雅苑(Leedon Green,售出15套)和御景苑(Royal Green,售出11套)。在第9区,豪华住宅销售量最高的项目为钮顿铜源(Kopar at Newton,售出48套)、圣汤马士8号(8 Saint Thomas,售出26套)和The Avenir(售出18套)。 图7 第10区达成的豪宅交易笔数最高 今年,销售均价最高的豪华公寓来自华利世家,其均价为每平方英尺4,987新加坡元,总价为1,750万新加坡元。这套位于61楼,面积高达326平米的住宅单元于今年1月成交。就总价而言,价格最昂贵的豪华住宅是今年4月达成交易的一套雅茂园(Ardmore Park)公寓。这套公寓的面积为812平方米,售价高达2770万新元。总价第二高的住宅来自滨海盛景豪苑(Marina One Residences)。这套住宅的面积为610平方米,于8月份以1,970万新元的价格成交,创下了该开发项目的最高售价纪录。 中档私宅 第三季度,人们对城郊私人住宅的需求出现了大幅提升。 […]