私人住宅市场-2020年第三季度房地产数据变动趋势
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私人住宅市场 – 2020年第三季度房地产数据变动趋势

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  • 经历了“防疫阻断(Circuit Breaker)”期后,新加坡市区重建局(URA)价格指数有所回升,其增幅为0.8%。
  • 在全岛各处,尤其是在郊区和城市边缘地区,都出现了购房交易量爆发的情况,这导致住宅销量大幅反弹。
  • 大型住宅单元的销售量上升,同时有较多大众市场住宅以200万新元及以上的价格成交。
  • 受经济放缓和外籍人士失业率上升的影响,租赁市场上出现了暂时性的放缓。 

随着市场呈现复苏迹象,新冠肺炎疫情带来的阴云正在消散

新冠肺炎疫情爆发后过了九个月,私人住宅市场上似乎出现了复苏的迹象。尽管此次疫情已经对全球经济造成了破坏性的冲击,严重影响了许多领域的企业,但新加坡房地产行业却经历了买家兴趣激增、销量暴涨的过程,其前景似乎一片光明。投资者正在市场上搜罗珍品,而自住业主则在抢购房地产开发商推出的“闪购”住宅单元。

今年第二季度,私人住宅价格有所上涨。新加坡市区重建局(URA)发布的季度统计数据显示,继第二季度反弹0.3%后,私人住宅价格于2020年第三季度再度环比上涨了0.8%(请参见图1和图2)。

图1 市场概况

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图2 价格出现了轻微反弹

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价格上涨的动力主要来自其他中央区(RCR)。该地区的季度环比涨幅高达2.5%,其次是中央区以外(OCR),其环比涨幅为1.7%。防疫阻断期结束后,这两个细分市场上都出现了强劲的需求。另一个促使房价上涨的动力来源则是有地房产市场。在此次公共卫生危机期间,有地房产市场上的需求出现了大幅度的增长。               

今年前三个季度,房价小幅上涨了0.1%,超过了我们此前的预测值,即2020年全年价格将下跌1%至3%。与此形成鲜明对比的是,在去年前三个季度,也就是在疫情爆发前的那段时期,房价一度上涨了2.1%。

考虑到宏观经济和就业市场中的不确定性,价格上涨是一个令人振奋的现象。在当前这场被认为是近几十年来最严重的健康和经济危机之一的疫情期间,房地产市场成功地避开了一次大规模的价格调整,而这已经超出了人们的预期。相比之下,房价在2008年全球金融危机期间曾连续四个季度下跌,在1997年亚洲金融危机期间连续十个季度下跌。

政府执行的各种措施,例如允许借款人推迟偿还贷款及临时减免措施(包括对申请延长当前工期和/或处置期限的开发商给予总计六个月的延期费用减免),可能会阻止业主和开发商“大幅”降价以推动销售。 

表1 无地住宅的价格中位值

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表2 2020年第三季度最畅销的房产项目

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上一季度,在全岛各处,尤其是在郊区和城市边缘地区均出现了购房交易量爆发的情况。市区重建局(URA)发布的房地产季度统计数据显示,不包括执行共管公寓(EC)在内的总交易量提升了164.5%,从2020年第二季度的2,664套增加到了2020年第三季度的7,047套(见图3)。

图3 销售量大幅回升

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投资者对房地产的热情似乎已经从一级市场蔓延到了二级市场。上个季度,新住宅的销售量飙升了105.3%,从2020年第二季度的1,713套增加到了2020年第三季度的3,517套。在同一时期内,转售住宅市场实现了更大的环比增幅,其销售量已从933套增至3,467个单位。在上一季度,转售住宅销售量在总销售量中所占比例也比较高,为49.2%,而上一季度仅为35.0%。 

在当前的市场低迷时期,买家正在抢购更大户型的公寓。市区重建局(URA)发布的Realis房地产数据显示,第三季度,面积为1,200平方英尺及以上的大户型公寓销售量环比增长248.1%,同比增长32.0%,达到了1,591套(见图4)。这超过了近2年的平均水平(1,040套)。

图4 大户型公寓销售量激增

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在所有的细分市场上都可以看到,大户型公寓的销售量有所增长。上个季度,其他中央区(RCR)的大户型公寓数量环比增加了283.5%,为487套;中央区以外(OCR)增加了254.1%,为772套;核心中央区(CCR)增加了196.4%,达到332套。

我们还观察到,在上个季度,有地住宅的交易量有所提升。2020年第三季度,共有598套住宅被转手,比上一季度的212套多了一倍有余。这也是自2018年第二(当时售出了775套地住宅)以来,销量最强劲的一个季度。

也许在当前的背景下,人们更强烈地意识到了购买一套大户型住宅来设立家庭专用工作空间或小办公室的需求。一些精明的买家可能会把握机会,在目前的“低价点”购买更大户型的住宅,因为在疫情消退后或疫苗研发完成时,房地产价格可能会回升。 

豪华私宅

防疫阻断时期结束后,人们对豪华住宅的需求有所增加。新加坡市区重建局(URA)提供的Realis房地产数据显示,2020年第三季度,核心中央区出售了811套非有地住宅(不包含执行共管公寓),相比上一季度的404套增加了100.7%(见图5)。与2019年第三季度的613套相比,无地豪华住宅的交易数量也增加了32.3%。

图5 防疫阻断时期结束后,房产销售量回升

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新无地住宅价格在上个季度持续上涨。2020年第三季度,全新无地住宅的销售均价上涨了5.9%,从2020年第二季度的每平方英尺2,438新加坡元升至每平方英尺2,582新加坡元。2020年第三季度,转售无地住宅的价格下跌了7.3%,从2020年第二季度的每平方英尺2,052新元降至每平方英尺1,902新元(见图6)。

图6 全新无地住宅的价格环比上涨5.9%

上个季度,第10区是最受豪华住宅买家欢迎的地区,这里共达成了291笔交易(见图7)。紧随其后的是第9区,共售出了253套住宅单元;第11区和第1区则分别售出了141套和62套住宅。第10区销量最高的热门项目包括富雅轩(Fourth Avenue Residences,售出64套)、绿墩雅苑(Leedon Green,售出15套)和御景苑(Royal Green,售出11套)。在第9区,豪华住宅销售量最高的项目为钮顿铜源(Kopar at Newton,售出48套)、圣汤马士8号(8 Saint Thomas,售出26套)和The Avenir(售出18套)。

图7 第10区达成的豪宅交易笔数最高

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今年,销售均价最高的豪华公寓来自华利世家,其均价为每平方英尺4,987新加坡元,总价为1,750万新加坡元。这套位于61楼,面积高达326平米的住宅单元于今年1月成交。就总价而言,价格最昂贵的豪华住宅是今年4月达成交易的一套雅茂园(Ardmore Park)公寓。这套公寓的面积为812平方米,售价高达2770万新元。总价第二高的住宅来自滨海盛景豪苑(Marina One Residences)。这套住宅的面积为610平方米,于8月份以1,970万新元的价格成交,创下了该开发项目的最高售价纪录。

中档私宅

第三季度,人们对城郊私人住宅的需求出现了大幅提升。 新加坡市区重建局(URA)提供的Realis房地产数据显示,继连续三个季度下滑后,其他中央区私人住宅(不包括执行共管公寓)的销售量环比增长了205.2%,从2020年第二季度的842套提升至上个季度的2,570套。与2019年第三季度售出的2,074套相比,这类住宅的销量同比增长了23.9%(见图8)。

图8 城市边缘地区住宅的销售量激增

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图9 销售量连续五个月上升

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自4月份政府开始实施防疫阻断措施,样板房随之关闭以来,销售量已连续五个月上升。上个季度,最受欢迎的项目是Penrose(售出388套),其后为武吉知马的福瑞轩(Foret at Bukit Timah,售出246套)、顺福轩(Jadescape,售出189套)、桦丽居(Woodleigh Residences,售出149套)、丹林园(Daintree Residences,售出145套)、尚景苑(Stirling Residences,售出98套)和东景苑(Parc Esta,售出88套)。2020年第三季度,第14区和第21区是最受欢迎的置业区域(见图10)。

图10 其他中央区内最受欢迎的置业区域—第14区和第21区

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2020年第三季度,全新无地住宅的平均价格保持相对稳定,为每平方英尺1,820新元,略低于2020年第二季度(每平方英尺1,825新元)(见图11)。上一季度,转售无地住宅的价格上涨了1.9%,从2020年第二季度的每平方英尺1,340新加坡元上涨至每平方英尺1,366新加坡元。

图11 全新无地住宅的售价保持稳定

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大众化私宅

上个季度,大众市场中的无地住宅的销量出现了强劲反弹。新加坡市区重建局(URA)提供的Realis房地产数据显示,2020年第三季度有2,701套大众型无地住宅成交,较上一季度的1,146套增加了135.7%(见图12)。2020年第三季度,全新无地住宅的销售量同比增长了72.0%,为1,359套,转售无地住宅的销售量同比增长了282.7%,为1,309套。 

图12 上季度销售量回升

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2020年第三季度,大众市场中的转售无地住宅平均价格上涨2.4%,达到了每平方英尺1,058新元,而全新无地住宅的平均价格上涨了2.5%,为每平方英尺1,512新元(见图13)。上个季度,全新公寓价格同比上涨了3.6%,而转售公寓的价格同比上涨了1.7%。

图13 全新和转售公寓的价格同时上涨

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上个季度,有168套无地住宅以200万新元及以上的价格成交(见图14)。这远远高于今年第二季度(售出38套)和第一季度(售出58套)的销售量。这还超越了2019年第三季度的水平(售出54套)。在上一季度成交的168套住宅中,有35套来自锦泰门第(Parc Clematis),24套来自聚宝园(Treasure at Tampines),12套来自海景轩(Seaside Residences),10套来自悦湖苑(The Florence Residences)。

图14 成交价为200万新元及以上的住宅数量增加

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就均价而言,上个季度有9套住宅的成交价格达到了每平方英尺2,000新元,而2020年上半年售出的同一价位住宅只有4套。从每平方英尺均价来看,价格最贵的住宅单元属于Infini at East Coast项目,是一套面积为70平方米的新公寓。2020年8月,这套公寓以每平方英尺2,098新元的价格成交。

租赁物业

租赁市场可能正在经历经济放缓和外国人失业率上升造成的多米诺骨牌效应。 上个季度,新冠肺炎疫情暂时阻碍了租赁价格的增长。

由于许多全球经济体仍受到此次疫情的困扰,再加上严格的边境管制措施和充满不确定性的就业环境,总体租金指数环比下降0.5%,同比也下降了1.7%(见图16)。入住率已从2020年第二季度的94.6%下降到上个季度的93.8%(见图17)。

图16 租金指数下滑

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图表17总体入住率下降到93.8%

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然而,在断路器时期之后,私人租赁量从2020年第二季度的20,030套增长了32.1%至2020年第三季度的26,462套(图15)。

图15 防疫阻断期结束后房产出租量回升

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最近,选择租房的新加坡人似乎变多了。有些人可能更喜欢离开家人独自生活,以便保留隐私并享受便利。尤其是在当前的环境下,有越来越多的人要居家工作,这也凸显了租房的优势。

越来越多的租户选择了期限较短的租约。这样一来,当他们能够找到更便宜的住处时就可以迅速搬走了。由于租赁期限缩短,市场上可能会逐渐达成更多的交易。 

国籍

上一季度,随着国内购房者继续涌入市场,新加坡公民所购买的住宅占比创下了历史新高新加坡市区重建局提供的Realis房地产数据显示,在2020年第二季度购买了无地住宅(所有类型的交易)的买家当中,新加坡人为主流。他们达成了4,754笔交易,占比高达80.7%。这是自2009年第一季度以来的最高水平,当时的比例为82.5%(见图18)。2020年第三季度,新加坡永久居民购买了901套无地住宅,而非永久居民购买了215套。

图18 新加坡公民购买量创历史新高

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上个季度,在所有外国买家中,来自中国大陆的置业者依然占据了最大的份额。他们购买了225套无地住宅,其后为马来西亚买家(买下122套)、印度买家(买下113套)和印度尼西亚买家(买下42套)(见图19)。另有421套住宅是被身份不明的外国置业者买下的。

图19 来自美国、印尼和法国的买家购买了价格较高的住宅

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上个季度,大多数买家购买的住宅价格都低于200万新元。在来自中国大陆的置业者当中,有60%的买家购买了价格在50万至150万新加坡元之间的房产。近20%的人购买了售价超过300万新元的豪宅。在这些住宅中,有19套的售价为500万新元以上。就均价而言,大多数中国大陆买家购买的住宅价格都低于每平方米18,000新元或每平方英尺1,672新元(见图20)。

图20 中国大陆买家购买的公寓价格范围

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最受中国大陆买家欢迎的置业区域为第19区(售出26套)、第5区(售出23套)、第10区(售出22套)和第14区(售出17套)(见图21)。

图21 最受中国大陆买家青睐的置业区域

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展望

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随着越来越多的经济部门逐渐复工,消费者的信心正在稳步恢复。考虑到宏观经济的不确定性,许多人正在尝试将其财富从风险较高的资产中转移出来。因此,大量的长期投资者和富裕买家仍在搜寻合适的房地产。

在本次疫情期间,第四季度的房地产活动可能会比近几年活跃,而这也许可以缓解重新授予购买选择权(OTPs)的相关新规所造成的不利影响。 为提醒买家在处置财产时谨慎行事,物业开发商重授购买选择权(OTPs)的权限目前受到了限制——此前,在较早的购买选择权到期后的12个月内,物业开发商可以向购买同一住宅单元的同一买家重新授予一次购买选择权,而现在这一权限受到了影响。由于世界各国的旅行限制,大多数新加坡人今年都不会离开国内。作为替代,某些人可能会去参观样板房或安排虚拟看房。

            政府针对重新授予购买选择权(OTPs)制定的限制性措施不太可能对房价产生重大影响。房价可能会继续保持稳定,而2020年全年的变化幅度将落在-1%至1%的范围内。我们估计新加坡在第四季度将售出2,000至2,500套新住宅。今年全年可能售出9,000至9,800套新住宅。

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